Har jag någon läsare som är duktig på lagar och regler som finns att följa när man ska hyra ut ett hus? Jag har massor av frågor kring detta.
1. Om jag skriver ett kontrakt vad som ska göras och inte får göras och hyresgästerna bryter mot detta, är det då skäl för uppsägning?
2. Måste man alltid ge dom tre månader vid en uppsägning?
3. Vad gäller om man skriver ett sk provkontrakt ?
4. Skulle man kunna hyra ut ett antal månader i stöten och förnya eftersom tills man vet vad det är för folk?
5. Vilka klausuler är viktiga att tänka på som fastighetsägare?
Ja och en massa mer…..
Loading ...
http://www.fastighetsagarna.se/
Tack David!!
Var försiktiga och ta referenser. Kolla deras ekonomi och att de kan betala hyran. Även om de inte betalar hyran så är det den som står för t.ex elen/vattnet/lånet som är betalningsskyldig. Ring skattemyndigheten och kolla. Det kan låta som överkurs men när min väninna separerade så fick de inte huset sålt så de hyrde ut det. Det var början på en mardröm för dom. De betalde inga räkningar men det tog tid innan de fick reda på det. Familjen som flyttade in vägrade flytta ut med argumentet att de inte hade någon annanstans att bo samt att de hade barn. Efter många turer fick de sitt hus tillbaka med elen avstängd och det såg fruktansvärt ut. De hade fördärvat väggar och golv. Kruxet var att de hade inga tillgångar så att kräva ersättning var inte lönt eftersom de var skuldsatta. Nu vill jag inte skrämma dig för ofta fungerar det fint men var försiktig och kolla upp intressenterna. Lycka till!!!
Bubblan: Ja det är ju alltid en risk man tar, men om man skriver in vad som ska gälla i kontraktet, typ tomten ska skötas, invändigt ska det skötas om, inga pinkande katter eller rökning tex, om hyran inte betalas i tid så ska det vara skäl för vräkning, gäller det då eller kan man inte vräka folk på dom grunderna?
Jag tror också att du ska vara jätteförsiktig som Bubblan säger. Om uthyrningen blir lyckad beror fullständigt på vilken sorts hyresgäster du får. Är det människor med vanligt hyfs och vett och sans, så funkar regler – är det människor utan, så spelar det ingen roll vilka regler du sätter upp, de kommer ändå inte följas och även att vräka kan bli besvärligt om inte du själv tar till olagligheter. Även om du skulle ha rätten på din sida kommer du inte hitta mycket stöd i “systemet” för att kunna hävda din rätt. Tyvärr, så är det.
Ang kontrakt så ska du absolut bara ha dem att skriva på ngr månader i taget. Eter en viss tid så anses hyresgästerna ha besittningrätt på huset (dvs du kan inte få dem att flytta om de inte vill). Detta händer även om du förnyar kontrakten. (Jag tro att det är under ett åt du har på dig). Kolla med ngn som är lagkunnig om du kan skriva in en klausul som upphäver besittningsrätten.
Hmm: Ja det där tänkte jag på också om man kan skriva kontrakt för ett antal månader åt gången. Men även om det finns en besittningsrätt så måste man ju kunna säga upp dom om man ska bo här själv, eller om de missköter sig?
Catta: Nej det kan du inte.
Det finns tom ett fall där ngr bröt sig in i en sommarstuga. Det tog lång tid innan ägaren upptänkte att ngn hade flytta in. Inbotts-männinksorna hävdade besstiningsrätt och fick bp kvar i sommarstugan.
Kommer inte ihåg hur de till sist flyttade ut. Har för mig att de flyttade frivilligt till sist.
Hmm: Oj, men jag får kolla om det går att skriva bort den där besittningsrätten då
Så himla skönt att se hur du utgår från dig själv när anser att: ”pacta sunt servanda” (=avtal ska hållas). För det vore ju enkelt om alla skötte sig enligt det avtalet som båda parterna har kommit överens om. Och dessutom ännu enklare om båda parterna tolkade avtalet exakt på samma sätt. Då skulle det knappt finnas några tvistemål i tingsrätten
Som någon redan skrev är referenser och kreditupplysning med eventuella betalningsanmärkningar det allra viktigaste. Därutöver ska du begära 3 månaders hyra i deposition som täcker eventuella skador/uteblivna hyror.
Ett avtal skyddar dig endast ifall hyresgästen har betalningsförmåga (ej betalningsanmärkningar) och även om att det är viktigt att avtala skriftligt om saker och ting i förväg ska du ändå vara beredd mentalt på att alla hyresgäster inte sköter sig så som de har lovat.
Tänk också på att vid uthyrning av vill som du själv äger gäller speciella regler exempelvis inträder besittningsskyddet från första hyresdagen (!). Detta kan dock avtalas bort och gäller inte då ”starka skäl” föreligger – exempelvis då du själv ska flytta in i villan igen (kan dock bli komplicerat om hyresgästen vägrar och inte har någon annanstans att bo). Uppsägningstiden är minst 3 månader om inte längre tid överenskommits.
Du borde absolut inte sköta detta på egen hand utan juridisk hjälp, eftersom du verkar utgå ifrån att folk är ärliga och skötsamma..
Detektiven:Man får väl skriva ett avtal som bara kan tolkas på ett sätt typ “Hela gräsmattan ska klippas en gång i veckan”
Vad menar du att avtalet bara skyddar om hyresgästen har betalningsförmåga?
Jo jag är beredd på det mesta, men man får försöka minska alla risker.
Okej, men om vi skriver in i avtalet att det inte ska vara någon besittningsrätt då är det lungt just med den biten?
Men får man säga upp folk utan orsak elelr måste man ha skäl till det? Nej jag utgår inte fårn att folk är ärliga och skötsamma, jag hoppas dock det
Haha. Ett avtal som bara kan tolkas på ETT sätt.. du borde utbilda dig till jurist Varför avtalar inte folk på det sättet då om det är så enkelt? Och vad går hela juridiken ut på: att tolka lagen – vetja..
Som Bubblan här ovan skriver kan man ha avtalat om dittan och dattan och begära skadestånd ifall hyresgästen inte håller sig till avtalet. Men. Ifall de inte har några pengar – vad har du då för nytta av detta ”vattentäta” avtal?
DÄRFÖR är det enda riktiga sättet att skydda sig mot obehaget att hyra ut endast till någon man känner åtminstone via omvägar (kompisens kompis). Men trots detta måste man begära referenser av tidigare hyresvärdar. OCH kolla deras ekonomi (eftersom omständigheterna kan förändras..) OCH skriva ett skriftligt avtal (mall finns även på nätet).
Men i slutändan kan man ändå bli blåst. För folk är inte som man förväntar sig..när man utgår från sig själv..
”Hela gräsmattan ska klippas en gång i veckan.” MEN vad händer i fråga om sjukdom?
Som du inser kan du aldrig skriva ett avtal som bara kan tolkas på ett sätt och som folk tvingas följa oavsett. Men försöka kan man ju alltid..
Du kan avtala bort besittningsrätten, men kolla noga på vad som kan avses rimligt i detta. Överhuvudtaget skulle jag inte skriva ett hyresavtal som löper ”tillsvidare” utan tidsbegränsa det typ till ett eller två år och hävda att jag själv kommer att flytta in i villan då igen (och låtsas även göra det ifall det krävdes).
Jag har själv haft inneboende och fått erfara det ena och det andra. Typ att rökning var absolut förbjudet inomhus även på balkongen. Men jag kom inte på att skriva att detta gällde även nattetid!
Jag hyr hus och el/vatten/avlopp är kostnader som ligger helt på mig i mitt namn. Håller med om att det kan vara vettigt att konsultera någon juridiskt kunnig som kan formulera kontraktet så att det blir så bindande som möjligt. Bäst är ju om du personligen känner någon som vill hyra eller har vänner som kan rekommendera en hyresgäst.
P.S. Som hyresgäst skulle jag själv aldrig gå med på ett avtal som löper “några månader i stöten”. Inte om jag inte var helt desperat..
Så tänk noga vilken sorts hyresgäster du vill ha: heldesperata som inte har några andra alternativ (och VARFÖR de inte har dessa då?) eller s.k. vanligt folk som gärna vill bo i en vill åtminstone en kortare period men inte har själv råd/lust att köpa en.
Någon som kanske har ett jobbuppdrag för ett eller två år och därför måste flytta, men vill ändå återvända hem efter den här perioden. Eller någon som vill testa att bo ihop med sin käresta utan att ta helt orimliga risker.
När du alltså formar avtalet tänk på åt båda hållen. Och tänk att orimliga avtalsvillkor är ogiltiga.
Detektiven: För att dom kanske inte förstår att det är viktigt att vara tydlig?
Min undran är ju om dom tex skulle bryta mot avtalet (det där det tydligt står vad som ska skötas och hur tex) kan jag då säga upp dom?
Kan jag ställa upp vilka krav som ska gälla tex att är dom sen med hyran mer än 2 gånger på ett halvår så sägs dom upp osv?
Om jag skulle få betala de 3 månaderna uppsägningstiden är så dör jag inte av det. Skulle dom rasera kåken skulle det bli kostsamt om dom inte har några pengar, men då kan du ge dig den på att jag går utanför avtalet också om det behövs.Nu bor vi ju så avigt till så det är inte så lätt att hyra ut. Vi har “vanligt folk” på G som vill ha ett hus på landet, men vill hyra först och se om dom trivs här så det är ev framtida köpare i så fall. Jag ska lägga ut mitt avtal här sedan när jag gjort ett så får vi se om alla begriper och om det saknas något
Kicki: Som sagt, det är få som vill bo mitt ute i ingenstans av våra vänner. Vi har satt allting på oss (Sotning,slamtömning,sopor, el) och tar en fast hyra. Ang elen så sa nån att det var bättre att det stog på hyresgästen, men då tänkte vi att om dom inte skulle betala elen så kan ju hela kåken frysa sönder utan att vi visste nåt. Nu känner vi ju alla i byn så skulle det bli synligt att det var något tok på G så får vi ju veta det.
Det är otroligt svårt att bli av med hyresgäster, hur man än skriver kontraktet. Besittningsrätten är stark. 12 kap. JB reglerar mest rätten för hyresgästen…
Viktoria: Ja men jag måste ju kunna avtala bort den, gillar dom inte kontraktet får dom väl låta bli att hyra kan jag tycka
Självklart ska allt som står i avtalet var tydligt. Men hur tydligt du än skriver kan det ändå finnas olika tolkningar om det skrivna. Och ett skriftligt avtal er emellan är ingen garanti om något – som du tycks tro. Så försök släppa tanken att ett avtal är något som folk respekterar.
Ett mycket bättre sätt att skydda sig emot otrevliga hyresgäster är att ta referenser. Det är därför folk gör så. Inte för att de vill känna sina hyresgäster personligen utan för att någon annan än hyresgästen själv ska kunna berätta hurudana människor det är frågan om. Om man är ansvarsfull och håller vad man lovar syns ju inte utanpå, eftersom det inte står tatuerad på pannan på folk.
Har du överhuvudtaget sett programmet ”Lyxfällan”. Människor som verkar vara helt ”normala” till sitt yttre fullständigt skiter i att betala sina räkningar. Trots att de har barn och allt. Och trots att de riskerar att bli vräkta. Eftersom de inte har någon som helst möjlighet att betala sina skulder går fordringsägarna med på att avskriva en del av skulderna. Mot att gäldenärerna betalar ens en del. Eller fordringsägarna efterskänker räntan under en period eller något. Tänk på att det är svårt att kräva pengar av någon som inte har några. I det senaste programmet kunde vi dessutom se en kille med fru och barn och killen riskerade fängelse. Ändå log han och frun hela tiden i kameran och verkade inte riktigt anse det vara allvarligt nog. De finansierade sina semester med lånade pengar för ca 10.000kr per månad. Samtidigt som de inte betalade skulderna.
Det som du inte tycks förstå är att du riskerar en tvist om du råkar ut för otrevliga hyresgäster. Helt oavsett ditt vattentäta kontrakt. Och du kan inte kasta dem på gatan hur som helst oavsett vilka idioter du råkar få på halsen. Det kan vara kostsamt att tvista om en sak. Hur har du tänkt finansiera det?
Låt oss ponera att din hyresgäst blir arbetslös.. Gäller då ditt vattentäta kontrakt som säger att hyran inte får vara sen mer än 2 ggr per 6 månader ? Och va betyder ”sen”? Är det en dag eller en vecka? Eller en månad? Det är ju något man kan tvista om..
Och trots att man i trängt läge har god lust att gå till villan med en motorsågunder armen och tala om vad man tycker om hyresgästerna är det ändå en väg jag inte kan rekommendera. För då kan det hända att man får göra KK sällskap ett par år..
Detektiven: Men om ett avtal inte är en garanti, vad ska man då öht ha ett avtal till? Men då måste ju de som ska hyra lämna namn på referenser och då lämnar man väl ändå inte namn på någon som har något negativt att säga kan jag tro, det skulle inte jag göra i alla fall.
Jo lyxfällan brukar jag kolla på och som du säger så förvånas man över hur många som tar noll ansvar. Ja men det är ju det jag vill ha svar på, om jag anser att personerna inte följer vårt avtal, har jag då rätt att säga upp dom och hänvisa till det avtal domskrivit under? Har jag det så får jag väl stå ut dom där tre månaderna då, har jag inte det då är det värre. Jag har aldrig haft anledning att kolla upp det här förrän nu så jag har noll koll (fast det kanske du märker) I min värld så är ett skriftligt avtal något man följer och gör man inte det så får det konsekvenser och den som brutit avtalet får packa sig iväg, men riktigt så enkelt tycks det ju inte vara.
Ang mitt vattentäta kontrakt så skriver man förstås in antalet dagar/veckor det handlar om vad gäller tex sen hyra. Så pass begriper jag i alla fall
Det behövs ingen motorsåg, ibland räcker några valda ord längre. Men det är klart, säger dom nej då och jag fortsätter prata…Ja då vet man ju aldrig vart jag hamnar
Gud vad jag gillar att diskutera med dig.. Detta har utvecklats till ett tvång – helt klart
Ett avtal är självklart bindande för båda parterna. Även ett muntligt (men innehållet i ett muntligt avtal är betydligt svårare att bevisa). Att skriva ett avtal och att hänvisa till dess innehåll fungerar dock enbart mellan parter som är någorlunda normala till sitt sätt att tänka, följa lagar osv. Så fort den ena parten visar sig vara en representant av ”lyxfällafolket” – då blir det svårt för en vanlig hyresvärd. För du kan ju inte vrida armen av dem bara därför att de inte följer avtalet.
Och även om att dina hyresgäster skulle hamna i fängelse pga att de inte följer avtalet (kommer inte att hända) – då får du ju inte dina pengar för det. Att vräka folk är svårt i Sverige. Särskilt när det gäller barnfamiljer. Helt oavsett hur omoraliska föräldrarna skulle vara.
Självklart lämnar dina potentiella hyresgäster endast sådana referenser som de anse gynna deras sak. Och det är också därför som folk vill endast hyra ut till personer som de själva känner eller som deras vänner känner. Men visst kan man lyssna noga – även mellan raderna, ställa frågor osv. Och gärna lyssna till flera referenser – och även kolla dessa referenser (jag inser att jag i dina ögon kan verka vara smått paranoid
Du kan så klart säga upp hyresavtalet. Problemet är att de kan bestrida uppsägningen. Och då hamnar ni i en tvist..och det tar tid, pengar och energi. Därför vill man helst inte hyra till sådana personer som håller på med sånt..Tänk bara vad besvärligt det blir med ”bevisningen”. De har minsann klippt gräset varje vecka. Denna grässort bara råkar vara sånt som växer en meter per dag.. Och de har minsann inte skadat fasaden som du påstår. Det var så när de flyttade in. Eller har du bildbevis? Eller att de minsann inte har sågat ner något äppelträd, eftersom det aldrig fanns där något när de flyttade in. Det måste du har gjort själv alternativt någon annan. Men inte de. Eller har du bildbevis?
Problemet med dig är att du förutsätter att tvisten skulle handla om tre månader. Vem har sagt det? De kanske kommer att bo där i villan mot din vilja i ett år utan att du kan göra ett jota.
Därför är mitt råd till dig att hyra ut till någon du själv känner eller någon som är bekants bekant. Någon som du har en ”hållhake” på i form av vänskapsförbindelse eller liknande. Detta utesluter så klart inte att du ändå inte skulle kunna bli drabbad, men det är en säkerhetsåtgärd ändå.
Folk som inte bryr sig om att följa avtal bryr sig inte ett smack om ifall du kommer att pratar allvar med dem. Eller såg du inte i Lyxfällan hur paret flinade när programledarna påpekade att det är fängelsedom som hägrar?
P.S. Sedan har vi alla dessa djurälskare som har 15katter inomhus och som vägrar att inställa sig i allmänna ordningsregler..
P.S. Du kan dessutom aldrig skriva ett avtal som skulle innebära att hyresgästerna skulle vara tvungna att använda sund förnuft eller följa reglerna för allmänt hyfs. För även om du skulle skriva i avtalet uttryckligen att de inte får såga ner äppelträden då återstår frågan om de får såga ner andra träd. Och om du skulle skriva istället att de inte får såga ner några träd överhuvudtaget då återstår syrenhäcken.. och skulle du ta upp även den frågan då har du kanske glömt att skriva något om blomsterrabatten.. ungefär som jag hade glömt att skriva att rökförbudet hemma hos mig gällde dygnets alla timmar. Inte bara dagtid och absolut inte bara då när jag själv var hemma. Trodde i min enfald att ”total rökförbud” AUTOMATISKT skulle uppfattas som dygnetrunt- förbud av alla. Men icke sa nicke..
Problemet är alltså att man inte kan gardera sig emot konstigt folk som inte agerar som du och jag skulle göra som hyresgäster utan tycks ha helt andra referensramar.
Mannen i Lyxfällan ansåg sig inte bära något ansvar över bokföringen som inte hade blivit gjord i hans företag utan skyllde på revisorn samt på det faktum att han inte hade pengar för att kunna upprätta bokförningen. Han ansåg sig vara oskyldig även andra gången när samma sak hände. Helt allvarligt..
När programledarna viftade med näringsförbud och rekommenderade anställning istället för eget företag, oroade sig killen för att han inte skulle orka ta order av andra.. suck..suck..
Paret ansåg sig också ha tagit tag i saken (=skulderna) trots att skulderna växte varje dag lavinartat. Men eftersom paret hade bestämt sig att betala tillbaka den dagen de hade pengar (någon gång i obestämd framtid) ansåg de att de hade gjort vad de kunnat. Trots att de inte hade gjort ett skit.
Hemmet var dock välinrett med snygga möbler och semestrarna tillbringade man utomlands (för ca 120.000kr/år).
Nämnas kanske bör att mannens inkomster var ca 7.000kr per månad. Kvinnans ca 12.000kr.
Detektiven: Jo jag börjar märka det, vi får göra en avvänjningsplan
Jag kan visst vrida armen av dom om dom inte följer avtalet, men det kommer förmodligen att kosta mig en del. Ang skador så tänkte vi fota rum för rum och sedan får de skriva under på att det var så huset såg ut när vi lämnade det . Ang gräsmatta och yttre skick så har vi grannar som kommer att ha lite koll och som också vet hur allt såg ut innan vi flyttade.
Ja det är det jag undrar, om jag säger upp dom och dom skulle vägra flytta ut, vad blir det då? Kronofogden och polisiär avhysning eller? Fast förmodligen så skulle jag nog gå in och släpa ut dom och deras prylar i såna fall och ta smällen för det sedan.Det har vi förresten gjort med en misshandlad kvinnas sambo, burit ut hans prylar på gatan och bytt lås.
Som sagt är det svårt att hyra ut till en vän eller bekantas bekanta eftersom vi bor mitt ute i ingenstans, det är inte många som vill bo så, men visst hade det varit bättre. nej jag är väl medveten om att det kan bli en massa tok, men man får försöka minska riskerna så gott man kan, går det åt helvete så går det åt helvete, huvudsaken är att vi gjort vad vi kan.
Catta: Tyvärr så har Detektiven rätt i det han säger. Det tog 1½ år för min väninna att bli av med sina hyresgäster och slutade med att hon fick betalningsanmärkningar eftersom hon inte klarade av att betala av deras räkningar.
Hur som helst, nu vet jag inte var du bor men finns det universitet/högskola i krokarna? Större företag? I min del av landet ser man ibland att lärare som ska undervisa i t.ex 1 år vill hyra ett hus eller att någon flyttat till Sverige för att arbeta på ett företag vill hyra hus under sin tid i landet. I dessa fall vet man iallafall att de har en inkomst och var man kan hitta dom om man skulle behöva reda ut vissa begrepp
Problemet, om det nu är ett problem, är att du verkar vara en person med moral, med en vilja att göra rätt för sig, och denna syn delas, tyvärr, inte av alla. Många tänker bara jag, mig, mitt och mina. Ibland kan jag bli fascinerad av det tunnelseende som vissa väljer att ha för att slippa ta ansvar.
Bubblan: Ja men det är sånt jag vill veta, varför tog det 1 1/2 år att få ut hyresgästerna?
Det är 5 mil till högskola och helkassa bussförbindelser. Det blir ett antal tusen i månaden bara i soppapengar om man ska bo här. Jo jag anser ju att har man “tagit i hand” så gäller det, men nog inser jag att alla inte är så, glöm inte att jag arbetat med dom mest manipulerande och luriga människor som finns, missbrukarna
Catta: Orsaken var att helt enkelt att de vägrade flytta. De svarade inte på brev, la på luren, öppnade inte när de kom dit. För att kunna sätta igång arbetet att få väck hyresgästen måste du delge dom uppsägningen. Du måste också kunna bevisa detta. Det skickades rekommenderade brev men de hämtade aldrig ut dom. Slutligen hävdade de att de hade besittningsrätt. De hade även små barn och menade att de inte hade någon annanstans att bo. Sociala myndigheter kontaktades för att försöka hitta annat boende men barnen hade dagis i området och ingen “nöd” fanns för familjen så fallet prioriterades inte direkt. Tiden tickade på och räkningarna samlades på hög. Eftersom de visste att de slutligen skulle bli utslängda, även om det skulle ta tid, så var underhåll och skötsel inte något de la speciellt mycket tid på.
Problemet med ett avtal är att vissa bestämmelser i hyreslagen kan man inte avtala bort. Jag skulle för egen del inte våga hyra ut, men ska du göra det är det bäst att du känner dem du ska hyra ut till, som många har påpekat här. Och inte ens en gång det är en garanti. Det kan t.ex. komma in en tredje part , den du hyr åt kanske skaffar en sambo, som får rättigheter eller inte respekterar vad ni från början har kommit överens om.
Viktoria: Att hyra ut till någon vi känner är uteslutet eftersom ingen vi känner vill bo i obygden, men vet du vilka bestämmelser man inte kan avtala bort?
Jag är inge duktig på hyresrätt så jag vågar inte svara på det. (ungefär som att en ortoped skulle svara på neurologiska skador…)
Ett tips att börja med är att läsa 12 kap. JB som är hyreslagen, så kan du i alla fall få ett hum om bestämmelserna.
Viktoria: Ja jag får göra det och se om jag blir nå klokare
Jag tycker synd om dig eftersom alla skrämmer livet av dig med olika varningar hit och dit. Men vi gör det endast därför att vi vill ditt bästa
Jurister har för resten gratis rådgivning per telefon (jag tror det var en kvart) så det skulle du kunna utnyttja när det dyker upp svåra frågor. Och sen finns det även gratis juridisk rådgivning på nätet, men då måste jag återigen varna dig för att alla som svarar där är inte jurister. Utan endast sådana som skulle vilja vara det.. så du kan inte tro ens på de råd helt rakt av.
Så ser världen ut. Så vem kan man lita på – som KK brukade säga
Detektiven: Det låter bra, och jag medger att jag blir lite rädd, men jag säger som sambon -Äh va fan, det är ju bara pengar
Ja men det kan ju vara värt att offra nån tusenlapp på en jurist också.